Los propietarios en Sopela, Urduliz y Bergara deberán limitar las rentas de alquiler

La Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado la Resolución de 29 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-23088), mediante la cual se formaliza la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas durante el tercer trimestre de 2026. Esta resolución integra las declaraciones de los municipios vascos de Sopela, Urduliz y Bergara, activando mecanismos de control de precios y nuevas definiciones de titularidad inmobiliaria en el marco de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Que cambia

La resolución introduce cambios operativos críticos para la gestión de activos inmobiliarios en los municipios afectados, fundamentados en la aplicación de la Ley 12/2023. Los cambios principales se dividen en dos ejes: el control de rentas y la calificación de la titularidad.

• Limitación de la renta en nuevos contratos: De acuerdo con el artículo 18.2.d de la Ley 12/2023, en los municipios de Sopela y Urduliz, los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda sobre los que no haya existido un contrato previo en los últimos cinco años no podrán superar el límite máximo establecido por el índice de precios de referencia. Este índice se calcula atendiendo a las características específicas de la vivienda y del edificio.
• Definición de gran tenedor en Bergara: A diferencia de la definición general, en el municipio de Bergara se aplica una definición particularizada mediante la Orden de 11 de septiembre de 2026. Se considerará gran tenedor a toda persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo expresamente garajes y trasteros. No obstante, se exceptúan de esta consideración a las viviendas propiedad de administraciones públicas, sus entes instrumentales o sociedades en las que participen mayoritariamente.
• Vigencia de las zonas tensionadas: Para los tres municipios (Sopela, Urduliz y Bergara), el periodo de vigencia de la declaración de zona tensionada será de tres años, contados desde el día siguiente a la publicación de la presente resolución.

Contexto

Esta resolución no es un acto aislado, sino que forma parte del procedimiento trimestral de seguimiento que exige la Ley 12/2023 para la gestión del mercado de la vivienda en España. El marco normativo busca mitigar la presión de los precios en áreas donde la oferta no satisface la demanda, permitiendo a las Comunidades Autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado.

La normativa se inserta en un ecosistema de regulación de la vivienda que afecta directamente a la fiscalidad y la gestión de patrimonios. Por ejemplo, la gestión de estos inmuebles puede tener implicaciones en el IRNR alquiler no residentes: Modelo 210 anual 2026, especialmente si los propietarios no residen en territorio español. La declaración de estas zonas obliga a los propietarios a transitar de un modelo de libre pacto de rentas a uno regulado por índices oficiales, lo que requiere una mayor diligencia en la revisión de la historia contractual de cada inmueble.

A quien afecta y como

El impacto de esta resolución varía significativamente según el perfil del interesado:

• Particulares (Propietarios y Arrendatarios): Los propietarios de viviendas en Sopela, Urduliz o Bergara que deseen alquilar un inmueble que haya estado desocupado o sin contrato en los últimos cinco años deben, obligatoriamente, ajustar la renta al índice de precios de referencia (art. 18.2.d). Los arrendatarios cuentan con este marco para verificar que el precio pactado no vulnera la legalidad vigente.
• Pymes y Sociedades Patrimoniales: Las sociedades que gestionen carteras de inmuebles en estos municipios deben auditar su número de unidades para evitar la calificación de gran tenedor, especialmente en Bergara, donde el umbral es de 5 inmuebles. Esto puede alterar la carga regulatoria y las obligaciones de negociación con las administraciones.
• Grandes Tenedores: Aquellas entidades que alcancen el umbral de 5 inmuebles en Bergara (según la Orden de 11 de septiembre de 2026) quedan sujetas a un régimen de mayor control y posibles obligaciones adicionales derivadas de su condición de gran tenedor, lo que impacta en la gestión de sus activos residenciales.

Que hacer y cuando

Ante la entrada en vigor de esta resolución, se recomiendan las siguientes actuaciones:

• Verificación de rentas: Antes de formalizar cualquier nuevo contrato de alquiler en Sopela, Urduliz o Bergara, los propietarios deben consultar el índice de precios de referencia aplicable para asegurar el cumplimiento del artículo 18.2.d de la Ley 12/2023.
• Auditoría de titularidad: En el caso de Bergara, los propietarios deben verificar si su número de inmuebles urbanos de uso residencial (sin contar garajes ni trasteros) alcanza el umbral de cinco para determinar si deben actuar bajo la regulación de gran tenedor.
• Plazos de impugnación: Si alguna de las partes considera que la declaración de zona tensionada es improcedente, puede interponer un recurso de reposición ante la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana en el plazo de un mes, a contar desde el día siguiente a la publicación de la resolución (según los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015). También es posible interponer un recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional en un plazo de dos meses.

Para un análisis detallado de cómo estas limitaciones de renta afectan a su estrategia fiscal o de gestión patrimonial, le recomendamos valorar su caso concreto con el área de consultoría inmobiliaria de BMC.