Planification pour la vente ou la succession
Un bien acquis en Espagne sera un jour vendu ou transmis par succession. Ces deux événements emportent des conséquences fiscales significatives bien plus faciles à gérer avec une planification anticipée.
Impôt sur les plus-values lors de la vente
L’impôt sur les plus-values est dû par le vendeur sur la différence entre le coût d’acquisition (y compris toutes les taxes et frais d’achat) et le prix de vente (net des frais de cession). Les non-résidents sont imposés à 19 % tant pour les ressortissants de l’UE/EEE que pour les ressortissants hors UE (le taux a été harmonisé en 2015).
Documenter tous les coûts d’acquisition légitimes dès le premier jour — taxes d’achat, frais de notaire, honoraires juridiques, ainsi que toutes les dépenses d’amélioration immobilière avec justificatifs — réduit la charge fiscale sur les plus-values lors de la vente. L’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’AEAT (Formulaire 211) lors de l’acquisition auprès d’un vendeur non-résident ; le vendeur peut ensuite demander le remboursement de l’excédent via le Formulaire 210.
Droits de succession et donation
Les droits de succession et donation espagnols (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) s’appliquent aux actifs situés en Espagne quel que soit le domicile du défunt. Les taux et abattements fiscaux varient considérablement selon la communauté autonome :
- Madrid offre des abattements très généreux pour les héritiers directs — l’impôt effectif sur une succession entre parents et enfants peut être quasi nul.
- L’Andalousie a supprimé les droits de succession pour les héritiers en ligne directe depuis 2022.
- La Communauté valencienne et d’autres régions sont considérablement moins favorables, avec des taux pouvant atteindre 34 % sur les successions plus importantes même entre proches parents.
Structurer correctement la copropriété et rédiger un testament espagnol (testamento ante notario) au moment de l’achat du bien — avant tout problème de santé — est fortement conseillé pour tous les acheteurs non-résidents.
Structures de détention
Certains acheteurs choisissent de détenir un bien espagnol via une Sociedad Limitada espagnole ou une société de holding étrangère. Cela peut offrir des avantages en matière de planification successorale et, dans certains cas, des économies d’ITP sur les cessions ultérieures de parts plutôt que de cessions directes de biens immobiliers. Cependant :
- Les sociétés possédant des biens immobiliers résidentiels espagnols sont soumises à l’impôt sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades) au taux de 25 % sur tout revenu locatif ou plus-value.
- Certaines sociétés possédant des biens résidentiels utilisés par les actionnaires font face à un Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles supplémentaire de 3 % de la valeur cadastrale annuellement.
Les structures de holding d’entreprise pour l’immobilier résidentiel espagnol requièrent un conseil fiscal spécifique adapté à votre nationalité, domicile et objectifs de planification successorale avant toute mise en œuvre.
Variations régionales des taxes immobilières et de l’expérience d’achat
Au-delà des obligations IRNR standard applicables à tous les propriétaires non-résidents, chaque région présente des caractéristiques pratiques qui affectent à la fois l’expérience de détention et la vente ou succession ultérieure.
Andalousie (Costa del Sol, Marbella, Grenade, Séville)
Taux ITP : 7 % (réduit de 8 % en 2021). Les droits de succession pour les héritiers en ligne directe sont effectivement supprimés (bonus de 99 % sur la quote-part de l’État). Le marché présente une large proportion d’acheteurs non-résidents, et les services juridiques en langues étrangères sont bien établis sur la Costa del Sol.
Îles Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque)
L’ITP s’applique selon un barème progressif atteignant 13 % pour les valeurs supérieures à 1 000 000 EUR — le plus élevé des grandes régions. Les réglementations urbanistiques sont particulièrement strictes pour les propriétés rurales (fincas rústicas), et la licence de location touristique est complexe et de plus en plus restreinte. Le traitement des droits de succession est modérément favorable pour les héritiers directs.
Valence et Costa Blanca
ITP à 10 %. Les valeurs cadastrales dans de nombreuses zones sont relativement basses, maintenant modeste la taxe sur le revenu imputé du Formulaire 210 pour les propriétaires de résidences secondaires. Un important inventaire de propriétés en appartements anciens signifie que les problèmes de copropriété — entretien différé, charges extraordinaires — sont courants.
Madrid
ITP à 6 %, le plus bas des grandes régions. Madrid offre également les déductions de droits de succession les plus généreuses pour les héritiers directs (bonus de 99 %, même structure que l’Andalousie). Les délais de traitement au Registre foncier sont généralement plus courts que dans les régions côtières, et le marché du neuf est large et diversifié.
Catalogne (Barcelone, Costa Brava)
ITP à 10 %. Les nouvelles licences de pisos turísticos sont effectivement gelées dans la ville de Barcelone. Le traitement des droits de succession est moins favorable qu’à Madrid ou en Andalousie — les taux entre héritiers directs peuvent être significatifs sur les successions plus importantes.
Îles Canaries
IGIC (l’équivalent canarien de la TVA) à 6,5 % sur les transferts immobiliers — une économie significative par rapport aux taux ITP du continent. Les plus-values sur les biens canariens sont imposées dans le même cadre IRNR que les biens continentaux, mais le régime ZEC (Zona Especial Canaria) peut être pertinent pour les acheteurs envisageant une société propriétaire de biens dans les îles.
Erreurs courantes lors de la vente ou de la succession d’un bien espagnol
Les transactions immobilières en Espagne génèrent un nombre disproportionné d’erreurs fiscales — tant des trop-perçus (exonérations manquées) que des sous-paiements (obligations manquées) — en raison de la complexité des impôts nationaux, régionaux et municipaux qui se chevauchent.
Erreur 1 : Ne pas appliquer l’exonération des plus-values sur la résidence principale pour les résidents âgés de 65 ans ou plus. En vertu de l’article 33.4.b de la Loi 35/2006 (LIRPF), les plus-values réalisées par des contribuables âgés de 65 ans ou plus qui sont résidents fiscaux espagnols sont totalement exonérées de l’IRPF, sans obligation de réinvestissement. Cette exonération est inconditionnelle pour les personnes âgées de 65 ans et plus : pas de réinvestissement, pas de délai, pas de plafond.
Erreur 2 : Sous-estimer la charge de la taxe municipale sur les plus-values (Plusvalía Municipal) lors d’une vente à perte ou à valeur stable. Suite à la décision du Tribunal Constitutionnel (STC 182/2021) et à la réforme ultérieure via le Décret-loi royal 26/2021, la Plusvalía Municipal ne peut être facturée que lorsqu’il y a une augmentation réelle de la valeur cadastrale de la composante foncière sur la période de détention. Si le vendeur peut démontrer que la valeur du terrain n’a pas augmenté, il a droit à une exonération totale.
Erreur 3 : Les vendeurs non-résidents omettant de demander le certificat d’exonération ou de réduction de la retenue IRNR de 3 % avant la clôture. Lorsqu’un non-résident fiscal espagnol vend un bien espagnol, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix total convenu et de le verser directement à l’AEAT à titre d’acompte sur la charge IRNR du vendeur (article 25.2 LIRNR). Si la plus-value IRNR réelle du vendeur est inférieure au montant retenu, ou si le vendeur bénéficie d’une exonération, il peut demander un remboursement, mais uniquement en produisant la déclaration IRNR correspondante dans les 4 mois suivant la vente.
Ces trois erreurs illustrent un schéma commun : les non-résidents et leurs conseillers ont tendance à se concentrer sur l’obligation fiscale principale (IRNR, ITP, Plusvalía) sans examiner les exonérations spécifiques et les droits procéduraux disponibles dans leur situation. Faire appel à un spécialiste fiscal espagnol ayant une expérience spécifique des transactions immobilières non-résidentes avant de signer tout compromis ou acte de vente est le moyen le plus fiable d’identifier ces opportunités et obligations à l’avance. BMC fournit un conseil fiscal immobilier complet en Espagne pour les clients internationaux. Découvrez nos services fiscaux pour les non-résidents.
