La plusvalía municipale est probablement l'impôt immobilier qui génère le plus de confusion parmi les citoyens depuis que le Tribunal Constitutionnel a invalidé son mécanisme de calcul en octobre 2021. À partir de cette date, l'ordre juridique fiscal espagnol accumule trois couches qu'il convient de démêler : le régime antérieur (déclaré inconstitutionnel), la réforme de novembre 2021 (en vigueur à ce jour) et les liquidations en litige qui continuent à être résolues par les tribunaux en 2026. Ce guide analyse l'impôt dans son état actuel, explique comment calculer la cotisation avec les deux méthodes en vigueur et oriente sur les possibilités de réclamation de ce qui a été perçu indûment.
Qu’est-ce que la Plusvalía Municipale (IIVTNU) ?
L’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), connu populairement sous le nom de plusvalía municipal, est réglementé aux articles 104 à 110 du Texte Refondu de la Loi régissant les Finances Locales, approuvé par le Décret Législatif Royal 2/2004, du 5 mars (ci-après, RDLeg 2/2004).
L’impôt impose l’augmentation de valeur que connaissent les terrains de nature urbaine lors de leur transmission — par vente, donation, succession ou toute autre forme de transmission — ou lors de la constitution ou de la transmission d’un droit réel de jouissance limitatif du domaine sur ces terrains. La base imposable est l’augmentation de valeur du terrain pendant la période de détention, avec un maximum de vingt ans.
Fait générateur. Le fait générateur de l’IIVTNU se produit dans trois cas : la transmission de la propriété de terrains urbains, la constitution ou la transmission de droits réels de jouissance limitatifs du domaine sur ces terrains (usufruit, usage, habitation, emphytéose), et l’extinction de ces droits réels.
Sujet passif. Dans les transmissions onéreuses (vente), le sujet passif est le cédant (le vendeur). Dans les transmissions à titre gratuit (succession, legs, donation), c’est l’acquéreur (héritier, légataire, donataire). Les parties peuvent convenir dans une vente entre particuliers que l’acheteur paiera l’impôt, mais cet accord n’est pas opposable à l’administration fiscale municipale.
Gestion municipale. L’IIVTNU est un impôt dont le recouvrement est obligatoire pour les communes ayant approuvé l’ordonnance fiscale correspondante. Chaque mairie fixe les coefficients et taux dans les limites légales.
L’arrêt du TC du 26 octobre 2021 (STC 182/2021)
La Sentence du Tribunal Constitutionnel 182/2021, du 26 octobre (BOE n° 282, du 25 novembre 2021), constitue le point d’inflexion normatif qui explique le régime actuel de l’impôt.
Antécédents : STC 59/2017 et STC 126/2019. La STC 59/2017, du 11 mai, avait déjà déclaré inconstitutionnels les articles 107.1 et 107.2.a) du Texte Refondu dans la mesure où ils soumettaient à l’imposition des situations d’inexistence d’augmentation de valeur (transmissions à perte). La STC 126/2019, du 31 octobre, a étendu l’inconstitutionnalité aux cas dans lesquels la cotisation absorbait la totalité du gain ou le dépassait.
La déclaration totale de la STC 182/2021. La STC 182/2021 a été bien plus radicale. Elle a déclaré inconstitutionnels et nuls de plein droit les articles 107.1 paragraphe 2, 107.2.a) et 107.4 du RDLeg 2/2004, qui réglementaient la méthode objective de calcul de la base imposable. Le fondement était la violation du principe de capacité économique consacré à l’article 31.1 de la Constitution espagnole.
Portée temporelle : situations consolidées. Le Tribunal Constitutionnel a expressément limité les effets de l’arrêt : « ne peuvent faire l’objet d’une révision sur le fondement du présent arrêt les situations qui, à la date de son prononcé, ont acquis un caractère définitif par avoir été définitivement résolues par décision ayant autorité de chose jugée ou par acte administratif définitif. »
Effet immédiat. Pendant les environ quinze jours séparant la publication de l’arrêt (26 octobre 2021) de l’entrée en vigueur du RD-loi 26/2021 (10 novembre 2021), l’IIVTNU était matériellement inapplicable.
Régime actuel : le RD-loi 26/2021
Le Décret-loi royal 26/2021, du 8 novembre, adapte le Texte Refondu de la Loi régissant les Finances Locales à la jurisprudence récente du Tribunal Constitutionnel. Il est entré en vigueur le 10 novembre 2021 et a réécrit les dispositions déclarées inconstitutionnelles pour restaurer l’impôt avec un système de calcul dual.
La double option de calcul. Le nouveau article 107 du RDLeg 2/2004 établit que le contribuable peut choisir entre deux méthodes alternatives :
-
Méthode objective. La base imposable est le résultat de la multiplication de la valeur cadastrale du terrain à la date du fait générateur par les coefficients approuvés par chaque mairie pour la tranche de détention correspondante. Les coefficients maximaux sont fixés annuellement par la loi en fonction des années de détention (de 0 à 20).
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Méthode réelle. La base imposable est la différence positive entre la valeur de transmission du terrain et la valeur d’acquisition du terrain. Pour calculer la valeur du terrain à chaque instant, si elle ne figure pas séparément dans l’acte, on applique la proportion que représente la valeur cadastrale du terrain sur la valeur cadastrale totale de l’immeuble.
Le contribuable choisit la méthode la plus favorable. La règle permet au contribuable lui-même de communiquer à la mairie qu’il opte pour la méthode réelle lorsque celle-ci produit une base imposable inférieure à la méthode objective.
Non-imposition en l’absence d’augmentation. Le nouvel article 104.5 du RDLeg 2/2004 établit expressément que lorsque le contribuable établit que le montant de l’augmentation de valeur du terrain est inférieur à la base imposable calculée par la méthode objective, ou qu’aucune augmentation n’a existé, il peut opter pour la base imposable découlant de la valeur réelle, ou directement déclarer la non-imposition si une perte est démontrée.
Comment calculer : méthode objective et méthode réelle
Méthode objective
Formule : Base imposable = Valeur cadastrale du terrain × Coefficient de la tranche de détention
Les coefficients maximaux en vigueur pour 2025 et 2026 sont, à titre indicatif :
| Période de génération | Coefficient maximal |
|---|---|
| Moins d’1 an | 0,14 |
| 1 an | 0,13 |
| 2 ans | 0,15 |
| 3 ans | 0,16 |
| 4 ans | 0,17 |
| 5 ans | 0,17 |
| 6 ans | 0,16 |
| 7 à 9 ans | 0,12 |
| 10 à 14 ans | 0,10 |
| 15 à 19 ans | 0,09 |
| 20 ans ou plus | 0,08 |
Chaque mairie fixe ses propres coefficients dans le respect de ces maximaux légaux, il est donc indispensable de consulter l’ordonnance fiscale de la commune en question.
Exemple — Méthode objective. Immeuble à Madrid avec valeur cadastrale totale de 200 000 EUR. Proportion terrain/total cadastral : 40 % → Valeur cadastrale terrain : 80 000 EUR. Période de détention : 8 ans. Coefficient appliqué par la mairie pour 8 ans : 0,10. Base imposable : 80 000 × 0,10 = 8 000 EUR. Taux communal : 30 %. Cotisation : 8 000 × 30 % = 2 400 EUR.
Méthode réelle
Formule : Base imposable = (Valeur de transmission totale × % cadastral terrain) − (Valeur d’acquisition totale × % cadastral terrain)
Exemple — Méthode réelle. Même immeuble. Prix d’achat en 2016 : 220 000 EUR. Prix de vente en 2024 : 310 000 EUR. Pourcentage cadastral de terrain : 40 %. Valeur terrain à l’acquisition : 220 000 × 40 % = 88 000 EUR. Valeur terrain à la transmission : 310 000 × 40 % = 124 000 EUR. Base imposable réelle : 124 000 − 88 000 = 36 000 EUR. Cotisation réelle : 36 000 × 30 % = 10 800 EUR.
Comparaison et choix. Dans cet exemple, la méthode objective produit une cotisation de 2 400 EUR contre 10 800 EUR pour la méthode réelle. Le contribuable optera pour la méthode objective.
Cas de moins-value. Si le même immeuble avait été acquis en 2007 pour 380 000 EUR et vendu en 2024 pour 310 000 EUR : valeur terrain acquisition 380 000 × 40 % = 152 000 EUR ; valeur terrain transmission 310 000 × 40 % = 124 000 EUR. Résultat : −28 000 EUR (perte). L’opération n’est pas soumise à l’IIVTNU. Aucune plusvalía n’est due.
Exonérations et cas non soumis
Cas non soumis :
- Transmissions de terrains de nature rurale (seuls les terrains urbains sont imposés).
- Transmissions dans lesquelles le contribuable établit l’inexistence d’augmentation de valeur (moins-values, selon le nouvel art. 104.5 RDLeg 2/2004).
- Apports d’immeubles à la société conjugale et attributions découlant de la liquidation du régime matrimonial, sans gain patrimonial pour aucune des parties.
- Transmissions en dation en paiement pour l’annulation de l’hypothèque sur la résidence principale du débiteur de bonne foi.
Exonérations expresses :
- Transmissions réalisées par des personnes physiques dans le cadre de la dation en paiement de la résidence principale.
- Transmissions entre époux ou en faveur des enfants pour séparation, divorce ou nullité matrimoniale.
Délais d’autodéclaration
Transmissions entre vifs (vente, donation, permutation) : Le sujet passif dispose de 30 jours ouvrables à compter de la date de la transmission (acte notarié ou, à défaut, contrat privé avec date certaine) pour produire l’autodéclaration ou la déclaration à la mairie.
Transmissions à cause de mort (succession, legs) : Le délai est de 6 mois à compter de la date du décès du de cujus. Un prorogement de 6 mois supplémentaires peut être demandé, par écrit motivé adressé à la mairie, avant l’expiration du délai initial.
Conséquences du non-respect : La présentation tardive spontanée (sans demande préalable) génère des majorations de 1 % par mois complet de retard jusqu’à 12 mois, et de 15 % à partir de 12 mois (plus intérêts de retard).
Remboursements de plusvalías perçues indûment
Après la STC 182/2021, la question la plus fréquente est de savoir s’il est possible de récupérer ce qui a été payé les années précédentes. La réponse dépend de si la liquidation avait acquis un caractère définitif avant le 26 octobre 2021.
Situations non révisables (définitives au 26-10-2021) :
- Liquidations notifiées et non contestées dans le délai.
- Autodéclarations produites sans demande de rectification dans le délai de prescription de 4 ans.
- Décisions contentieuses-administratives ayant autorité de chose jugée.
- Résolutions du TEAR ou du TEAC avec résolution définitive.
Situations révisables (en cours au 26-10-2021) :
- Recours en réformation ou réclamations économiques-administratives présentés avant le 26 octobre 2021 et non encore définitifs.
- Autodéclarations avec demande de rectification présentée avant le 26 octobre 2021 et sans résolution expresse.
- Liquidations contestées avant le 26 octobre 2021 même si la résolution du recours est postérieure.
- Procédures contentieuses-administratives engagées avant cette date et encore en attente d’une décision définitive.
Cas pratiques
Cas 1 : Vendeur avec moins-value
Situation. Doña Carmen a acquis un appartement à Valence en 2008 pour 280 000 EUR. Elle le vend en 2026 pour 240 000 EUR. La valeur cadastrale totale de l’immeuble est de 150 000 EUR, dont 35 % correspond au terrain (52 500 EUR).
Calcul. Méthode réelle : valeur terrain acquisition 280 000 × 35 % = 98 000 EUR ; valeur terrain transmission 240 000 × 35 % = 84 000 EUR. Différence : −14 000 EUR (moins-value). L’opération n’est pas soumise à l’IIVTNU.
Action. Doña Carmen doit présenter à la mairie de Valence, dans les 30 jours ouvrables suivant l’acte, une communication de non-soumission avec la documentation justificative (actes d’achat et de vente).
Cas 2 : Héritier d’une résidence principale
Situation. Don Miguel hérite de sa mère, décédée le 15 janvier 2026, un appartement à Málaga. La mère l’avait acquis en 1998. La valeur cadastrale totale est de 120 000 EUR (terrain 50 %, soit 60 000 EUR). Le taux communal de la mairie de Málaga est de 28 %.
Calcul — Méthode objective. Période de détention : plus de 20 ans → coefficient mairie 0,08 (maximum légal). Base imposable objective : 60 000 × 0,08 = 4 800 EUR. Cotisation : 4 800 × 28 % = 1 344 EUR.
Calcul — Méthode réelle. Prix d’acquisition en 1998 : 80 000 EUR. Valeur de succession en 2026 selon déclaration de succession : 180 000 EUR. Valeur terrain acquisition : 80 000 × 50 % = 40 000 EUR. Valeur terrain transmission : 180 000 × 50 % = 90 000 EUR. Base imposable réelle : 50 000 EUR. Cotisation : 50 000 × 28 % = 14 000 EUR.
Choix. Don Miguel choisit la méthode objective (1 344 EUR contre 14 000 EUR). Le délai pour autodéclarer est de 6 mois depuis le 15 janvier 2026, soit jusqu’au 15 juillet 2026.
Cas 3 : Non-résident qui vend un appartement en Espagne
Situation. M. Johnson, citoyen britannique résident au Royaume-Uni, vend un appartement à Marbella (Málaga) en mars 2026. Il l’avait acquis en 2015 pour 400 000 EUR. Il le vend pour 600 000 EUR. Valeur cadastrale totale : 250 000 EUR ; proportion terrain : 45 % (112 500 EUR). Taux de la mairie de Marbella : 30 %.
Calcul — Méthode objective. Période de détention : 11 ans → coefficient maximal légal : 0,10. Base imposable : 112 500 × 0,10 = 11 250 EUR. Cotisation : 11 250 × 30 % = 3 375 EUR.
Calcul — Méthode réelle. Valeur terrain acquisition : 400 000 × 45 % = 180 000 EUR. Valeur terrain transmission : 600 000 × 45 % = 270 000 EUR. Base imposable : 90 000 EUR. Cotisation : 90 000 × 30 % = 27 000 EUR.
Choix. M. Johnson opte pour la méthode objective : 3 375 EUR. Parallèlement, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente (18 000 EUR) à compte de l’IRNR de M. Johnson et le verser à l’AEAT via le Formulaire 211. Les deux obligations (plusvalía municipale et IRNR) sont indépendantes.
Recommandation. Les vendeurs non-résidents doivent prévoir que la gestión de l’acheteur peut ne pas s’occuper de l’IIVTNU. Il est conseillé de désigner un représentant fiscal en Espagne qui gère tant la retenue IRNR que l’autodéclaration de la plusvalía municipale dans le délai de 30 jours ouvrables.
Erreurs courantes
Erreur 1 : Ne rien présenter parce que « il n’y a rien à payer ». Lorsque le contribuable conclut que l’opération n’est pas soumise (moins-value), certaines mairies exigent également la présentation d’une communication formelle de non-soumission. Ne pas la présenter dans le délai peut amener la mairie à émettre une liquidation d’office.
Erreur 2 : Confondre le délai de 30 jours ouvrables avec 30 jours calendaires. L’article 110.6 du RDLeg 2/2004 parle de jours ouvrables. La différence peut être de 10 à 15 jours selon le calendrier festif de la commune. Un calcul incorrect peut aboutir à une tardiveté et à une majoration.
Erreur 3 : Ignorer le pourcentage cadastral du terrain. Pour la méthode réelle, si l’acte ne décompose pas le prix entre terrain et construction — ce qui est habituel —, on utilise la proportion cadastrale du terrain sur la valeur cadastrale totale. Ce pourcentage n’est pas fixe : il varie selon l’année de la révision cadastrale de la commune.
Erreur 4 : Réclamer des remboursements de situations consolidées. Après la STC 182/2021, de nombreuses communications de cabinets proposaient de réclamer toutes les plusvalías payées au cours des quatre dernières années. La limitation des effets de l’arrêt fait que la grande majorité de ces réclamations sont sans fondement si la liquidation était définitive en octobre 2021.
Erreur 5 : Ne pas conserver l’acte d’acquisition. Pour appliquer la méthode réelle, il est indispensable d’établir le prix d’acquisition. Lorsque l’immeuble a été acquis il y a de nombreuses années et que l’acte s’est égaré, on peut recourir à la copie authentique notariale ou, en dernier recours, à la valeur déclarée dans l’IRPF de l’année d’acquisition.
Si vous avez besoin d’analyser la plusvalía municipale applicable à une transmission concrète, que ce soit par vente, succession ou donation, chez BMC nous pouvons calculer les deux méthodes et gérer l’autodéclaration auprès de la mairie. Notre département de fiscalité immobilière et planification fiscale assiste tant les résidents que les non-résidents disposant d’immeubles en Espagne.
