La résidence principale est souvent la préoccupation centrale des personnes qui envisagent une procédure de seconde chance en Espagne. La crainte de perdre son logement est un frein majeur à l'engagement dans la procédure, parfois au détriment du débiteur qui laisse sa situation se détériorer davantage. Ce guide explique les différentes configurations possibles et comment chaque situation est traitée dans le droit espagnol de l'insolvabilité.
Les deux voies de la procédure: liquidation et plan de paiement
La procédure de seconde chance offre au débiteur deux voies:
La voie de la liquidation: Le patrimoine du débiteur est liquidé pour rembourser les créanciers dans l’ordre légal de priorité. À l’issue de la liquidation, les dettes non remboursées sont exonérées via l’EPI.
La voie du plan de paiement: Si le débiteur dispose de revenus suffisants, il peut proposer un plan de paiement sur une durée maximale de trois ans. Pendant cette période, il continue à payer ses dettes selon les termes du plan. Si le plan est honoré, il bénéficie de l’exonération des dettes restantes à son terme.
Le traitement de la résidence principale dépend fondamentalement de laquelle de ces deux voies est choisie et de la situation hypothécaire du débiteur.
Conserver la résidence principale: les conditions
Convention de continuation avec la banque
La voie la plus favorable pour conserver le logement est la convention de continuation avec l’entité bancaire créancière. Elle suppose:
- Que le débiteur peut assumer la mensualité hypothécaire actuelle avec ses revenus courants.
- Que la banque accepte de maintenir le contrat de prêt aux conditions en vigueur (ou à des conditions rénégociées).
- Que la dette hypothécaire est classée comme dette à continuation dans le plan de liquidation ou dans le plan de paiement.
Si ces conditions sont réunies, la résidence principale n’est pas liquidée et le débiteur continue à vivre dans son logement et à payer son hypothèque normalement.
La protection renforcée de la résidence principale
La réforme de 2022 (Loi 16/2022) a renforcé la protection de la résidence principale. Dans la voie de la liquidation, le débiteur peut demander que la résidence principale soit vendue de manière ordonnée (par le mandataire judiciaire ou par le débiteur lui-même avec accord du tribunal) plutôt que par voie de saisie judiciaire, ce qui permet généralement d’obtenir un meilleur prix et de réduire la dette résiduelle.
Que se passe-t-il si le logement doit être liquidé ?
Lorsque le débiteur ne peut pas maintenir le paiement de l’hypothèque et que le logement est liquidé, la procédure génère deux effets:
L’extinction de la dette garantie à hauteur du produit de la vente: La banque est remboursée à hauteur du prix de cession du bien.
L’exonération de la dette résiduelle: Si le prix de vente est inférieur à la dette hypothécaire (situation courante dans les zones où les prix immobiliers ont baissé), la différence — appelée dette résiduelle — est incluse dans l’EPI et exonérée. C’est l’un des avantages majeurs de la procédure de seconde chance par rapport à une simple saisie hypothécaire.
La saisie hypothécaire en cours: la suspension automatique
Si une procédure de saisie hypothécaire est déjà en cours lorsque le débiteur engage la procédure de seconde chance, elle est automatiquement suspendue dès la demande d’ouverture. Cette suspension offre un délai précieux pour:
- Négocier avec la banque un accord de continuation ou de restructuration de la dette.
- Permettre au tribunal de gérer la vente dans des conditions plus favorables qu’une vente aux enchères judiciaire, qui produit généralement des prix très inférieurs à la valeur de marché.
La situation des codébiteurs et du divorce
La procédure de seconde chance est individuelle: elle n’affecte que la personne qui l’a engagée. Si le prêt hypothécaire est solidaire (deux emprunteurs), l’exonération obtenue par l’un n’éteint pas la dette de l’autre. La banque peut continuer à réclamer l’intégralité de la dette au codébiteur non exonéré.
En situation de divorce, il est donc essentiel d’analyser conjointement la situation de chaque conjoint pour déterminer si l’un ou les deux doivent engager une procédure, et dans quel ordre.
Raúl Herrera García est avocat spécialisé en droit de l’insolvabilité (Barreau de Madrid,), Of Counsel de BMC, intervenant dans les procédures de seconde chance incluant les cas hypothécaires complexes en Espagne.
Cadre réglementaire: la résidence principale dans la procédure de seconde chance
La protection de la résidence principale dans les procédures de seconde chance est définie par un corpus normatif qui a évolué depuis la Loi 16/2022.
Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo (Texto Refundido de la Ley Concursal — TRLC): C’est le texte codificateur de base du droit de l’insolvabilité espagnol. Avant la réforme de 2022, le mécanisme de seconde chance exigeait la liquidation de l’ensemble du patrimoine du débiteur, y compris la résidence principale, pour accéder à l’exonération du passif insatisfait (BEPI). Cette exigence avait pour effet de décourager les débiteurs qui avaient conservé leur résidence et souhaitaient éviter de la perdre.
Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal: Cette loi de réforme a transposé la Directive européenne sur la restructuration et l’insolvabilité (Directive 2019/1023) et a introduit la possibilité de conserver la résidence principale sans liquidation, sous certaines conditions. Le débiteur qui bénéficie d’un prêt hypothécaire sur sa résidence principale peut désormais accéder à la BEPI sur le passif non garanti tout en maintenant le service de la dette hypothécaire — à condition que la banque créancière n’ait pas lancé une procédure de saisie et que le débiteur démontre une capacité à continuer à payer la mensualité hypothécaire après l’exonération.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI): Cette loi sur les crédits immobiliers est indirectement liée à la procédure de seconde chance car elle encadre les droits du débiteur hypothécaire: elle a renforcé les protections contre les clauses abusives, imposé des seuils minimaux d’impayés avant que la banque puisse activer la clause de vencimiento anticipado (déchéance du terme) — 12 mensualités impayées (ou 3 % du capital) pendant la première moitié du prêt, ou 15 mensualités (ou 7 % du capital) pendant la seconde moitié. Ces seuils définissent la fenêtre dans laquelle le débiteur peut engager une procédure de seconde chance avant que la saisie hypothécaire soit initiée.
La compréhension de l’interaction entre ces trois textes — TRLC, Loi 16/2022 et LCCI — est indispensable pour identifier la stratégie optimale pour chaque débiteur hypothécaire en difficulté. Dans certains cas, il peut être plus avantageux de tenter d’abord une renégociation du prêt avec la banque dans le cadre du Code de Bonne Pratique bancaire (CBP, Royal Decree-Law 6/2012 et ses réformes), avant d’engager une procédure de seconde chance, notamment si le débiteur peut démontrer qu’il a retrouvé une capacité de remboursement partielle. Dans d’autres cas, la procédure de seconde chance est la voie la plus rapide et la plus sûre pour protéger la résidence principale tout en obtenant l’exonération du passif non garanti. L’analyse de chaque situation nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en droit de l’insolvabilité. Chez BMC, notre Of Counsel Raúl Herrera García accompagne les particuliers et les professionnels en difficulté financière dans l’évaluation de leurs options — de la renégociation hypothécaire à la procédure de seconde chance — avec une attention particulière à la protection de la résidence principale. Découvrez nos services en droit de l’insolvabilité.
