Stadtmiete: Rechtssichere Mietverträge nach LAU und Wohnrechtsgesetz 2023

Juristische Beratung zu Mietverträgen für Wohn- und Gewerbeimmobilien unter der LAU 29/1994 und dem Wohnrechtsgesetz 12/2023: Vertragsgestaltung, angespannte Wohnungsmärkte (zonas tensionadas), Räumungsverfahren und Mietzinsforderungen.

Warum Wohnraummietverträge ohne aktuelle LAU-Konformität und Rückzahlungsklauseln Haftungsrisiken begründen

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5/7 Jahre
Mindestvertragslaufzeit bei Wohnraummiete (natürliche/juristische Person als Vermieter)
3 Monate
Maximale Zusatzfrist bei nachgewiesener Vulnerabilität im Räumungsverfahren
2%
Obergrenze der IRACV-Mietanpassung bis 2025
4,8/5 bei Google · 50+ BewertungenSeit 2007 · 19 Jahre Erfahrung5 Büros in Spanien500+ Kunden
Zuständiges Team
CMCarlos Martinez Valero· Partner – RechtsabteilungAFAndrea Fuentes Gallego· Mitarbeiterin – Rechtsabteilung
Unser Ansatz

Unser juristischer Beratungsprozess für Mietvertragsgestaltung und Räumungsverfahren

01

Analyse des Vertrags und des anwendbaren Regionalrechts

Wir prüfen den bestehenden Vertrag oder den vorgelegten Entwurf im Licht der LAU 29/1994, des Gesetzes 12/2023 und der spezifischen autonomen Gemeinschaftsgesetzgebung, identifizieren nichtige Klauseln, Schutzlücken und Verbesserungsmöglichkeiten für den Mandanten.

02

Vertragsgestaltung oder -verhandlung

Wir erstellen den Vertrag von Grund auf neu oder verhandeln die notwendigen Änderungen: Laufzeit, Anfangsmiete, Anpassung nach dem amtlichen Index, Kaution und zusätzliche Sicherheiten, Klauseln zur vorzeitigen Kündigung sowie Regelungen zu Umbaumaßnahmen.

03

Begleitung während der Vertragslaufzeit

Wir beraten bei Mieterhöhungen, Mahnungen bei Zahlungsverzug, formellen Mietermitteilungen, Genehmigungen von Umbauarbeiten und Subrogation beim Verkauf der vermieteten Immobilie.

04

Vertragsbeendigung und Wiedererlangung des Besitzes

Wir leiten das Räumungsverfahren (desahucio) wegen Zahlungsverzugs oder Vertragsablaufs ein, machen rückständige Mietzinsen geltend und führen die Kautionsabrechnung durch, einschließlich der gesetzlich vorgeschriebenen Koordination mit den Sozialdiensten.

Die Herausforderung

Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 (Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda) hat das spanische Mietrecht grundlegend verändert: neue Mietanpassungsindizes, Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte (zonas tensionadas) mit Mietpreisbegrenzungen, erweiterte Pflichten für Großvermieter sowie verschärfte Anforderungen vor Räumungsklagen. Vermieter und Investoren mit Verträgen nach altem Recht oder aus der Zeit vor der Reform setzen sich der Gefahr aus, dass Klauseln unwirksam sind oder sich im Streitfall als nachteilig erweisen. Mieter kennen häufig die ihnen neu eingeräumten Rechte nicht.

Unsere Lösung

Wir gestalten, prüfen und verhandeln Mietverträge für Hauptwohnsitze, Saisonmietverhältnisse und gewerbliche Nutzungen nach der jeweils geltenden autonomen Gemeinschaftsgesetzgebung. Wir beraten Vermieter, Investoren und Mieter in allen Phasen: von der Erstverhandlung bis zum Räumungsverfahren oder der Geltendmachung rückständiger Mietzinsen — mit aktuellem Wissen zur Anwendung des Wohnrechtsgesetzes 2023 in den einzelnen Regionen.

Die Stadtmiete in Spanien wird durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU 29/1994, mit den durch das Wohnrechtsgesetz 12/2023 eingeführten Änderungen) und ergänzend durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt. Die LAU unterscheidet drei Kategorien: Hauptwohnungsmietvertrag (Art. 2), der den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters befriedigt und den obligatorischen Verlängerungen und Mietpreisbeschränkungen in angespannten Wohnungsmärkten unterliegt; Saisonmietvertrag (Art. 3), der einen vorübergehenden Bedarf deckt und mehr Vertragsfreiheit erlaubt; sowie Gewerbemietvertrag (ebenfalls Art. 3), der Geschäftslokale, Büros, Lagerhallen und andere Nichtwohnimmobilien mit voller Vertragsfreiheit regelt. Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 hat strukturelle Änderungen eingeführt — neuer Anpassungsindex, Spannungsgebiete, verstärkte Pflichten für Großvermieter — deren Anwendung je nach Autonomer Gemeinschaft variiert, was eine regionale Rechtsberatung unerlässlich macht.

Diese Dienstleistung ist Teil unserer Rechtsberatungspraxis.

LAU und Wohnrechtsgesetz 2023: das normative Mietrecht in Spanien

Der Hauptwohnungsmietvertrag ist seit der Reform von 2019 und dem nachfolgenden Wohnrechtsgesetz 12/2023 die am stärksten regulierte Form des privaten Vermögensrechts in Spanien. Die obligatorischen Vertragsverlängerungen (fünf Jahre bei natürlichen Personen als Vermieter, sieben Jahre bei juristischen Personen) und die anschließende stillschweigende Verlängerung um drei Jahre bedeuten, dass ein schlecht ausgearbeiteter Vertrag die Verfügbarkeit der Immobilie für ein Jahrzehnt binden kann.

Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 hat außerdem das Konzept der angespannten Wohnungsmärkte eingeführt: Wenn eine Autonome Gemeinschaft ein solches Gebiet ausweist, dürfen neue Verträge weder die nach dem amtlichen Index aktualisierte Vormiete noch den regionalen Mietpreisreferenzindex überschreiten. Für Großvermieter — natürliche oder juristische Personen mit mehr als zehn Wohnimmobilien oder 1.500 m² zu Wohnzwecken im Spannungsgebiet — sind die Beschränkungen noch strenger.

Katalonien war Vorreiter bei der Mietpreiskontrolle und war auch das erste Bundesland, das nach dem Wohnrechtsgesetz 12/2023 Spannungsgebiete ausgewiesen hat. Die Balearen und das Baskenland sind demselben Weg gefolgt. Madrid, Andalusien und die Gemeinschaft Valencia haben sich dagegen entschieden, was die Vertragsfreiheit dort erhält. Diese regionalen Unterschiede machen das Wissen über die spezifische Gesetzgebung jedes Gebiets unerlässlich.

Referenzen

Rechtssicherer Mietvertrag mit Schutz vor überhöhten Mietzinsansprüchen in Stresszonen

Wir hatten sechs Mietverträge, die vor dem Wohnrechtsgesetz 12/2023 mit IPC-Klauseln geschlossen worden waren und Konflikte mit den Mietern verursachten. BMC prüfte alle Verträge innerhalb einer Woche, identifizierte die problematischen Klauseln und erstellte Nachträge nach der neuen Gesetzgebung. Ohne diese Arbeit wären wir in Rechtsstreitigkeiten geendet.

Residencial Sur Patrimonio, SL
Investmentleiterin

Erfahrenes Team mit lokaler Expertise und internationaler Reichweite

Unser Leistungsumfang im Stadtmiet- und Wohnungsmietrecht (LAU)

Vertragsgestaltung und -prüfungAktualisierung bestehender Verträge und MietanpassungBegleitung bei Störungen und Konflikten während der VertragslaufzeitRäumungsverfahren und MietzinsforderungenGewerbemietverträge

Vertragsgestaltung und -prüfung

Wir erstellen Mietverträge für Hauptwohnsitze, Saisonmietverhältnisse und gewerbliche Nutzungen nach LAU, Wohnrechtsgesetz 2023 und den jeweiligen autonomen Gemeinschaftsregelungen, mit effektiven Schutzklauseln für Vermieter und Investoren.

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Aktualisierung bestehender Verträge und Mietanpassung

Wir prüfen bestehende Verträge auf veraltete oder nichtige Klauseln und beraten zur korrekten Anwendung des IRACV bei jährlichen Mietanpassungen.

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Begleitung bei Störungen und Konflikten während der Vertragslaufzeit

Wir erstellen Zahlungsaufforderungen, Baugenehmigungen, Kündigungsschreiben und andere formelle Dokumente, die zum Schutz der Rechte von Vermieter oder Mieter während der Vertragslaufzeit erforderlich sind.

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Räumungsverfahren und Mietzinsforderungen

Wir führen das gerichtliche Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzugs oder Vertragsablaufs, machen rückständige Mietzinsen geltend und führen die Kautionsabrechnung durch, einschließlich der gesetzlich vorgeschriebenen Koordination mit den Sozialdiensten.

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Gewerbemietverträge

Wir beraten bei Verhandlung und Gestaltung von Mietverträgen für Geschäftslokale, Büros, Lagerhallen und andere Gewerbeimmobilien, mit besonderem Augenmerk auf Umbauklauseln, Haftungsregelungen und vorzeitige Kündigungsbedingungen.

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Publikationen

Analysen und Perspektiven

Ansprechpartner

Carlos Martinez Valero

Partner – Rechtsabteilung

Mitglied der Rechtsanwaltskammer Madrid (ICAM) Master in Rechtsanwaltschaft, ICADE Rechtswissenschaften, Autonome Universität Madrid
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FAQ

Häufig gestellte Fragen

Das Gesetz 12/2023 hat die LAU in mehreren wesentlichen Punkten geändert: Es ersetzte den Verbraucherpreisindex (IPC) als Mietanpassungsreferenz durch den neuen IRACV-Index (Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), den das INE quartalsweise veröffentlicht. Es ermächtigt die Autonomen Gemeinschaften, angespannte Wohnungsmärkte (zonas tensionadas) auszuweisen, in denen neue Mietverträge die Vormiete zuzüglich des amtlichen Index nicht überschreiten dürfen. Für Großvermieter (Besitz von mehr als zehn Wohnimmobilien oder 1.500 m² in Spannungsgebieten) wurden die Pflichten verschärft, ebenso die Anforderungen an Räumungsverfahren bei sozialer Vulnerabilität. Die praktische Auswirkung variiert nach Autonomer Gemeinschaft: Katalonien, die Balearen und das Baskenland haben Spannungsgebiete ausgewiesen; Madrid und Andalusien haben dies bislang nicht getan.
Unter der geltenden LAU kann der Mieter den Vertrag bis auf fünf Jahre verlängern (bei einer natürlichen Person als Vermieter) bzw. bis auf sieben Jahre (bei einer juristischen Person als Vermieter). Diese Verlängerung ist für den Vermieter obligatorisch, für den Mieter freiwillig. Nach Ablauf dieser Mindestlaufzeiten gilt eine stillschweigende Verlängerung um weitere drei Jahre, sofern keine der Parteien mit der gesetzlich vorgeschriebenen Frist eine Nichtverlängerung mitteilt.
Ein Hauptwohnungsmietvertrag (Art. 2 LAU) dient der dauerhaften Befriedigung des Wohnbedarfs des Mieters und unterliegt den obligatorischen Verlängerungen und Beschränkungen der LAU. Ein Saisonmietvertrag (Art. 3 LAU) deckt einen vorübergehenden Bedarf — Arbeit in einer anderen Stadt, Studium, Renovierung der Hauptwohnung — und kann mit der vereinbarten Laufzeit ohne obligatorische Verlängerungen geschlossen werden. Die korrekte Einordnung des Vertrags ist entscheidend: Ein als Saisonmietvertrag getarnter Hauptwohnungsmietvertrag kann von einem Gericht als nichtig erklärt werden, mit rückwirkender Anwendung der LAU.
Seit dem 1. Januar 2025 richtet sich die Mietanpassung bei Hauptwohnungsmietverträgen nach dem neuen IRACV, der vom INE quartalsweise veröffentlicht wird. Die Obergrenze der Erhöhung beträgt bis 2025 zwei Prozent, berechnet nach einer Formel, die die Entwicklung von Löhnen und Verbraucherpreisindex berücksichtigt. Vertragsklauseln, die auf den IPC verweisen, sind im Licht dieser neuen Regelung auszulegen, was zu Konflikten führen kann, wenn der Vertrag nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht angepasst wurde.
Die LAU schreibt eine Pflichtkaution von einer Monatsmiete bei Wohnraummietverhältnissen und zwei Monatsmieten bei anderen Nutzungen vor. Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 begrenzt zusätzliche Sicherheiten (Bankbürgschaft, ergänzende Kaution) bei Hauptwohnungsmietverträgen auf maximal zwei Monatsmieten. Der Vermieter darf also insgesamt nicht mehr als drei Monatsmieten als Sicherheit verlangen (eine gesetzliche Kaution plus zwei zusätzliche Sicherheiten).
Die Fristen variieren je nach Gericht, aber in Großstädten kann ein Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzugs zwischen vier und zwölf Monaten dauern — von der Klageerhebung bis zur tatsächlichen Räumung. Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 schreibt vor, die Sozialdienste vor der Vollstreckung der Räumung zu benachrichtigen, wenn der Mieter Vulnerabilität nachweist, was bis zu drei Monate zusätzliche Verzögerung bedeuten kann. Ein gut ausgearbeiteter Vertrag und vollständige Dokumentation der Zahlungsrückstände beschleunigen das Verfahren erheblich.
Nach der geltenden LAU erlischt der Hauptwohnungsmietvertrag beim Verkauf der Immobilie nicht: Der Erwerber muss den Vertrag bis zum Ende der obligatorischen Verlängerungszeit einhalten, auch wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist. Bei Gewerbe- oder Saisonmietverträgen ist die Situation anders: Der Erwerber ist nur dann zur Einhaltung des Mietvertrags verpflichtet, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist. Diese Asymmetrie macht die Eintragung von Gewerbe- und Saisonmietverträgen besonders wichtig.
In von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten (zonas tensionadas) darf der Vermieter — ob natürliche oder juristische Person — bei neuen Verträgen für dieselbe Wohnung weder die nach dem IRACV aktualisierte Vormiete noch den regionalen Mietpreisreferenzindex überschreiten. Großvermieter unterliegen zusätzlichen Beschränkungen: Sie dürfen den Referenzindex auch dann nicht überschreiten, wenn die Vormiete darunter lag. Verstöße können zu Verwaltungssanktionen und zur Nichtigkeit der gegen diese Pflichten verstoßenden Klauseln führen.
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Wissen Sie, ob die vermietete Immobilie in einem ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt liegt?

Entsprechen die zusätzlichen Sicherheiten, die Sie in Ihren Mietverträgen verlangen, der gesetzlichen Obergrenze?

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